نصيحة العمر لمن يريد شراء مزرعة - الجزء الأول

[د. ياسر التلمسانى]

اليوم 3 أغسطس 2010
جريدة الأهرام - الصفحة الأولى - العنوان الرئيسى

‏99‏ عاما حدا أقصي للانتفاع بالأراضي الزراعية


القاهرة ـ من محمد غانم‏:‏



في إطار الجهود المبذولة لزيادة الرقعة الزراعية‏,‏ وتشجيع الاستثمار الجاد‏,‏ وحماية أراضي الدولة،‏ وافق الدكتور أحمد نظيف رئيس مجلس الوزراء علي القواعد الجديدة التي اقترحتها وزارة الزراعة واستصلاح الأراضي للتعامل بنظام حق الانتفاع علي أراضي الدولة الصحراوية المنزرعة بعد عام‏2006 وكذلك المساحات التي لم تزرع‏,‏ ويرغب الأفراد والشركات في التعامل عليها‏.‏
وتتضمن القواعد الجديدة تحرير عقود بحق الانتفاع لمدة‏25‏ عاما قابلة للتجديد‏,‏ بحد أقصي‏99‏ عاما‏,‏ سواء لوضع اليد الجاد بعد عام‏2006,‏ أو لمن يرغب في الزراعة بعد هذا التاريخ من الأفراد والشركات‏,‏ لضمان الجدية في أعمال الاستصلاح والاستزراع‏.‏
كما تتضمن عدم جواز زيادة مدة حجز المساحات غير المنزرعة علي خمس سنوات‏,‏ حيث تسحب تلك المساحات في حالة التقاعس فورا‏,‏ ويعاد تخصيصها لشركات أو أفراد آخرين أكثر قدرة علي استغلالها بحق الانتفاع‏.‏ وسيتم تحصيل مقابل إشغال سنوي بسيط عن كامل المساحة المطلوب التعامل عليها‏,‏ ثم تقسيمها إلي مراحل للاستصلاح والاستزراع وفق جدول زمني دقيق‏.‏ وتأتي تلك القواعد تنفيذا لتكليفات الرئيس مبارك للحكومة بوضع تصور شامل وواضح للتصرف في أراضي الدولة‏.‏
وأكد السيد أمين أباظة وزير الزراعة ـ في تصريحات لـ الأهرام ـ أنه يجري حاليا وضع التصور القانوني والفني للقواعد الجديدة‏,‏ بما يتفق مع قرار رئيس مجلس الوزراء بحظر التنازل عن حق الانتفاع إلا بموافقة وزارة الزراعة‏,‏ ولاعتبارات تقدرها الدولة‏.‏
وأوضح أن التصور الجديد سيعرض علي الدكتور يوسف بطرس غالي وزير المالية‏,‏ لإعداد تقرير نهائي بالنواحي المالية‏,‏ لإقرارها بمجلس الوزراء الشهر الحالي‏.‏
وأضاف الوزير أن عدم وجود تشريعات بالنسبة لوضع اليد الجاد بعد عام‏2006,‏ أو لمن يرغب في الزراعة بعد هذا التاريخ تسبب في زيادة معدلات التعديات بالزراعة يوميا علي الأراضي الصحراوية‏,‏ مما يضع الدولة في حيرة بين الإزالة تطبيقا للقانون أو إرجائها حفاظا علي ما أنفق من استثمارات‏,‏ مشيرا إلي أنه في الحالتين لا تستطيع الدولة تحصيل أي مقابل مالي لهذا الإشغال لعدم وجود تشريع محدد للتعامل معها‏,‏ الأمر الذي تطلب وضع القواعد الجديدة لتحقيق المصلحة المشتركة للمستثمر والدولة‏.‏
وأكد المستشار وليد حمزة المستشار القانوني لوزارة الزراعة أن عقود الانتفاع ستشتمل علي قيم مالية متدرجة لحق الانتفاع تتصاعد مع بداية السنة السادسة عند بلوغ الأرض مرحلة الحدية الإنتاجية القصوي‏.‏

مواضيع مشابهة:

• نصيحة لكل من يريد شراء اراضى مستصلحة او جديدة
• [طلب]  لمن يريد شراء أرض زراعية .. برجاء الدخول (متجدد)
• الجزء الأول من إنشاء شلال مع شرح تفصيلي لتركيب المضخه
• مراقبة العمليه الانتاجيه الجزء الأول لمصانع الألبان
• تحليل مكونات مواد العلف المصرية على أساس المادة الجافة ( الجزء الأول )

[د. ياسر التلمسانى]

تفسير السابق يكون كالآتى:

عندما تشترى أرض من أى مكان فى مصر لا يفرق اذا كان تبع الهيئة او المحافظة ستكون امام احتمال من اثنين:


أرض بعقد


أرض وضع يد



الأرض التى بعقد امامها احتمالين:

أرض بعقد مسدد القيمة بالكامل. (النصيحة: أشترى و انت مطمئن بعد الكشف عن الأوراق و التأكد من عدم وجود توكيلات بالبيع او تعاملات سابقة على الأرض)


أرض بعقد تم سداد جزء من قيمته و الباقى قيد السداد. (النصيحة: أشترى بعد التأكد من سريان العقد لدى الجهة التى أصدرته و الأنتظام فى السداد من جهة البائع و عدم وجود أى مديونيات سابقة لتاريخ الشراء منه)


أرض وضع اليد أمامها أحتمالين:

وضع يد قبل 2006. (النصيحة: لا تشترى لأنه حتى و ان كانت هذه الأرض ستملك من الحكومة بعد أجراءات طويله و معقده، فان سعر التمليك سيكون بأسعار 2010 و لا يستطيع أحد مهما أدعى من العلم معرفة السعر الذى ستقيم به الأرض و بالتالى سيكون بالأرض "قنبله موقوته" لن تعرف متى ستنفجر)


وضع يد بعد 2006. (النصيحة: أنت بتهرج؟!!! انسى الموضوع.)

[akamal611]

دكتور ياسر
السلام عليكم
انتظر تعليقاتك منذ صدور القرارات الجديدة ولفت انتباهي تعليقك علي الخبر من يومين بأنة بشري سارة لواضعي اليد في الواحات والمناطق الاخري وادهشني ردك السابق علي من يريد شراء ارض وضع يد انو اما "بيهرج!!" او انو حيدخل في مشاكل حتي التقنين
ممكن تفسر اية سبب التغير لو انا فاهم صح؟
ايضا حسب التعديل الجديد اعتقد ان وضع اليد بعد 2006 وان كان حق انتفاع ل99 عاما يعتبر افضل من الوضع السابق قبل صدور القانون
برجاء التوضيح حيث ان رأيك يعتبر مرجع للكثير من قليلي الخبرة امثالي
وشكرا

[د. ياسر التلمسانى]

اخى العزيز akamal611،

الأختلاف فى الرأى جاء من الأختلاف فى المعلومات الواردة ففى جريدة العقارية يوم الأحد الماضى تم نشر خبر قرار وزير الزراعة باعتماد وضع اليد لأراضى ما بعد 2006، و ثانى يوم مباشرة جاء اجتماع الرئيس مع وزيرى الزراعة و الرى ليخرج من بعده الوزير و يصدر القرار الجديد المنشور أعلاه، فى الواقع انا عباره عن ناقل للأخبار المتداوله ثم محلل لها، العيب ليس فى انا و لكن فيمن ينشر و من يغير القرارات بين عشية و ضحاها!!

اما بخصوص رأى حضرتك فى ان حق الأنتفاع أحسن من الوضع السابق فدعنى أوضح لك شيئا:

كان الأمر سيكون مجديا لو ان الدولة هى التى ستعطيك الأرض لتزرعها و تؤجرها لك و بذلك توفر ثمن الأرض و تتوسع فى مشروعك و تكسب و لكن المصيبه ان واضعى اليد سوف "يبيعون" لك وضع اليد ليتركوا لك الأرض لتستأجرها من الحكومه اى انك ستدفع لواضع اليد مالا لكى يترك لك الأرض مع انك لن تتملكها من الحكومة!! و الحكومه لا تعرض اراضى للأيجار و انما تقول من يضع يده على أرض فليأتى و سنؤجرها له بنظام حق الأنتفاع، اما من لا يمتلك أرض فسيشترى وضع اليد اولا ثم يؤجر الأرض من الحكومة.

هذه واحده، أما الأخرى فهى ان الشعب المصرى بعمومه يعتبر ان مخزن ثروته يكمن فى العقارات فكل انسان يغترب ليعود و يأتى بشقه او قطعة ارض يبنيها او يزرعها و هو مقتنع بأن سعرها سيرتفع مع الأيام فهى أستثمار مضمون خير من البورصة و البنوك و فى نفس الوقت يكون قد ترك شيئا لأولاده من بعده يعينهم على تكاليف الحياة، هذا المبدأ الذى نعيشه كلنا ينسفه تماما فكرة الأيجار فعندما يموت الأنسان ينقطع عقد الأيجار و ان كان فى احسن الأحوال سيمتد الى ورثته فمن قال ان منهم من يستطيع أستكمال العمل و قد يكونوا صغارا او طلبة فى المدارس او الجامعات، فتضيع الأرض و يضيع ما عليها.

و لكى أكون منصفا فان فكرة الأيجار تكون جاذبة فقط فى حالة الشباب الصغير قليل الموارد و الممتد الوقت امامه لكى يعمل بها بعض الوقت الى ان يحوش قرشين ليشترى بهم قطعة أرض لنفسه.

[م/ السيد عياد]

السلام عليكم
حبيبى وصديقى الذى لم اجد مثيلا له,,,,,, دكتور/ ياسر
شكرا جزيلا لك لهذا التوضيح جزاك الله خيرا واكثر من امثالك وبالك لنا فيك
السيد عياد

[airfawzy]

الاخ الدكتور ياسر تحياتى

امتلكت قطعه 3 فدان بمشروع يسمى قريتى بجوار شركه ماك ومزرعه ابراهيم نافع على الطريق الدولى العالمين طريق الشجاعه
ثمن الفدان بالزراعه 28500(مصدر مياه من بئر+شبكه رى تنقيط+480 شتله زيتون كلاماتا للثلاث فدادين)مع دفع 300 جم شهريا نسبه فى المياه والمولد ومراعاه الارض
الاوراق التى حصلت عليها
عقد تخصيص من الشركه
صوره توكيل الت به الارض للشركه
صور مستندات موافقات الاثار والقوات المسلحه والمحاجر 0000الخ
صوره من ايصال سداد قيمه معاينه لجنه وزاره الزراعه

فما رايك افدنى؟

[د. ياسر التلمسانى]

أخى العزيز airfawzy،
العبرة فى الملكية هى العقد المبرم مع هيئة التعمير فاذا كانت الشركة التى باعت لك معها عقد بيع بالأرض صادر من هيئة التعمير حتى و ان لم يكن بأسمها و لكن معها توكيل سارى و قانونى من المالك فبأذن الله لن يكون هناك مشكله فى نقل الملكية بشرط ان تعطيك الشركة توكيل ناقل للملكية لقطعة الأرض الخاصة بك أو ان يقوم المسئول القانونى عنها بالتنازل لك عن الأرض امام هيئة التعمير.

المشكله عزيزى تكمن فى السيناريو التالى:

اذا كانت الأرض وضع يد و لم يتم التعامل عليها حتى الآن و حتى مع وجود الموافقات لأنه من المحتمل ان تكون موافقات قديمة لأنه زمان كانت الموافقات تطلع قبل العقد اى و الارض لا زالت فى مرحلة وضع اليد بالأضافة انك لم تذكر موافقة الرى و هى اصبحت الأهم هذه الأيام لأن موافقات الرى شبه متوقفه و لن يكون من السهل الحصول عليها، فاذا كان الحال كذلك فانت فى مشكله حقيقية للأسف لانه حتى مع وجود الموافقات فتسلسل التمليك يتم كالتالى:

1. زراعة الأرض المشتراه و المبرم عنها العقد بالكامل و المقصود هنا ارض الشركة و ليست القطعة التى اشتريتها. (و انا لا ادرى هل الأرض التى اشتريتها مزروعة ام لا؟)

2. بعد الزراعة تأتى لجان هيئة التعمير لمعاينة الأرض و تكون مكونه من 4 أعضاء: عضو من المساحة لرفع الأرض مساحيا و آخر من الزراعة لمعاينة المزروعات و عمرها و ثالث من الرى لمعاينة البئر و اخذ مواصفاته بالتفصيل و رابع من الملكية و التصرف يرأس الفريق.

3. اذا مر كل شىء بسلام تضع اللجنة تقريرها و يتم أرسال الأوراق الى "اللجنة العليا لتثمين الأراضى" لتقدير ثمن الفدان.

4. بعد ورود التقدير يتم سداد الثمن و احضار موافقات الجهات المعنية الأربعة (رى و جيش و آثار و محاجر) كشرط أساسى لابرام عقد الملكية.

هذا بأختصار شديد ما يحدث لتمليك ارض وضع يد.

اذا العبرة بالزراعة و التقدير و السداد و ليس بموافقات الجهات المعنية لأنها لازمه لأبرام العقد فى النهاية فقط و ليست سند ملكية.

ايضا من الطرق التى ينخدع بها الناس هى الأيصال الذى ذكرته حضرتك و هو ايصال المعاينة، هذا الأيصال ليس له اى دليل و لا أى فائده تذكر لأنه قيمة تكاليف نزول لجنة المعاينة التى ذكرتها آنفا و هذه اللجنة قد ترفض التمليك فى تقريرها لأى سبب و بالتالى تصبح الأرض غير صالحه للتملك، و لكن الناس دائما تمسك فى أى معامله مع الحكومه لتدعى الملكية و هذا غير صحيح بالمرة.

يبقى لنا فى ردك صورة التوكيل الذى آلت به الأرض الى الشركة، التملك لا يكون الا من خلال عقد مع الحكومة بالأرض ثم توكيل من صاحب العقد للشركة بالبيع للنفس و الغير، اذا كانت هذه هى الحاله فالموضوع كما ذكرت هو نقل ملكية ليس أكثر. اما اذا كان التوكيل بأى صورة أخرى فلا فائدة منه.

طبعا لن أعلق على موضوع ال 300 جنيه شهريا لأنه خارج عن نطاق ردنا الآن و ان كان هو الآخر عليه الكثير و الكثير من التعليقات السلبية للأسف و لكن ليس هذا موضوعنا.

[black star]

استاذنا الفاضل : د ياسر .
ارضي 8 فدادين وضع يد وزراعة قبل 2006 اشجار عمر 5 سنوات مقدم لها طلب في الهيئة من 3/2/2010 ومع التصريحات المتعاقبة حاليا لم اعد قادر علي فهم هل ارضي ستكون تمليك ام حق انتفاع

[د. ياسر التلمسانى]

استاذ Black Star

أرضك ستكون بأذن الله تمليك و لكن بأسعار الأراضى فى 2010، و للأسترشاد فقد أطلعت على تقييم أرض بالخطاطبة على بعد 3 كم من الأسفلت مع وش مياة 50 متر و تم تقدير ثمنها ب 33000 جنيه، و عندى فى الكيلو 52 مصر الأسكندرية الصحراوى تم التقييم ب 42000 جنيه و هكذا على حسب المنطقة الموجود بها الأرض. و الدفع سيكون 25% مقدم و الباقى على 5 سنوات بفائدة 7% سنويا، بالأضافة الى مقابل أنتفاع بالأرض من تاريخ وضع اليد عليها كما ذكرت حضرتك فى الطلب المقدم للتمليك و حتى تاريخ التقدير و هذا المقابل لا يقسط و يدفع كاش مع ال 25%.

[أشرف الشفقى]

قمت بمشاهدة حلقة برنامج العاشرة مساء والتى قامت فيها المذيعة منى الشاذلى باستضافة أمين أباظة وزير الزراعة المصرى الحالى. وما يلى هو مجرد نقل لبعض النقاط التى قالها وزير الزراعة:

1- موضوع حق الانتفاع لم يصدر به قانون بعد، وهو مازال أحد الاقتراحات (وأضاف الوزير حرفياً أن كلام الجرائد ليس كله صحيح).
2- إذا تم تفعيل حق الانتفاع، فسوف يكون فى المناطق التى يخشى من تحول استخدامها لأغراض أخرى (مثل أغراض القرى السياحية) وهى المناطق القريبة مثل طريق مصر اسكندرية الصحراوى أما المناطق البعيدة مثل تشكى والواحات (الفرافرة وخلافه) فلن يتم استخدام نظام حق الانتفاع معها.
3- هناك اقتراح بعمل هيئة مستقلة موحدة تكون هى الهيئة الوحيدة المسؤولة عن التعامل مع الأراضى (تخطيط، بيع، إيجار ...) بدلاً من تفرع الموضوع ما بين الجهات كما هو الموضع حالياً.
4- موضوع حق الانتفاع إذا تم فسوف يمكن تجديد حق الانتفاع مع استمرار الزراعة (فمثلاً يجدد كل 25 سنة، إذا ما استمر المنتفع فى زراعة الأرض وأيضاً لم يحولها إلى نشاط آخر مثل قرية سياحية).

هذه مجرد بعض النقاط التى قالها وزير الزراعة أمين أباظة فى حلقة برنامج العاشرة مساء مع المذيعة منى الشاذلى. وأنا هنا مجرد ناقل لبعض النقاط التى قالها الوزير.

[airfawzy]

جزاك الله عنا خيرا

مما كتبته فى رد سيادتك على هو اننى اتبع السيناريو الثانى والذى سردته متفضلا فى الرد
ولكن لا اعرف ماذا افعل حيث لايمكننى التراجع الان وذلك لسدادى لمبالغ كبيره لن استطيع ردها وعدم قدرتى على تاخير الاقساط التى فى عقد التخصيص
انا ذهبت للمشروع ورايت ان حوالى 80%من الاراضى مزروعه وهناك عدد 3 بئر مياه بالمشروع وذلك كما قلت لحضرتك من قبل الفدان يباع مزروع ب 28500جم
ما هو السلبى فى موضوع مبلغ المراعاه الشهريه

[د. ياسر التلمسانى]

اخى العزيز airfawzy

مبلغ الصيانة الشهرية لا يكون ثابتا لعدة أسباب:

1. ما هى المساحة الكلية للمشروع؟ فمثلا اذا كانت مساحة المشروع 200 فدان فسيختلف المبلغ عن مساحة 1000 فدان لأنه يوجد مصروفات ثابته مثل أجور العمال و الجاز الخاصة بالآبار و الأشراف و هذه المصروفات تقل مع زيادة المساحة.

2. من سرد حضرتك فهمت ان المبلغ يشمل رعاية الزرع، فماذا لو اصيب الزرع بأمراض و احتاج مبيدات من الذى سيدفع ثمنها؟ و اذا كان المبلغ يشملها ففى شهور الشتاء مثلا تقل الأصابات فلماذا ادفع نفس المبلغ رغم عدم وجود مصروفات لشراء المبيدات؟

3. من المعروف انه مع ازدياد عمر الشجر تزيد كمية الأسمدة المعطاه له، ثبات المبلغ هنا يعنى ثبات المصروفات اى ان الشجرة عمر سنة ستعطى نفس الكمية من الغذاء مثلها مثل عمر 4 سنوات!!

4. المبلغ ثابت على الجميع و هو 100ج للفدان، فماذا عمن يزرع محاصيل بدلا من الأشجار او خضروات و من المعروف انها تزيد فى استهلاكها فى المياه التى هى تكلفة مضافه بسبب استهلاك الجاز و صيانة الماكينة و خلافه؟

رجاءا ذكر موقع المشروع و مساحته حتى أستطيع اعطائك تفاصيل أدق.

[airfawzy]

هذه التكلفه هى فقط مراعاه وحراسه ونسبه فى الماء والجاز للمولدات وهى ليست متساويه للجميع فهناك من يدفع 375جم شهريا ولا تشمل التسميد ولا المبيدات السنويه
الموقع الكيلو 20 طريق العلمين المتفرع من مصر اسكندريه الصحراوى طريق جدود الدواجن 4ك طريق الشجاعه
اجمالى المشروع 234 فدان

[د. ياسر التلمسانى]

نصيحتى لحضرتك ان تذهب بالعقد الذى معك الى ادارة الملكية و التصرف بهيئة التعمير بالدقى و تسأل عن موقف هذه الأرض.

كان يجب ان تفعل ذلك من البداية و قبل الشراء، و لكن ما حدث قد حدث و الحمد لله على كل حال.

لا تزيد الطين بله، لا تدفع اى مبالغ اخرى قبل السؤال فى الهيئة عن الموقف القانونى للشركة و الأرض.

اما عدم قدرتك عن تأخير الأقساط فهذا غير صحيح لأنه لو ثبت أن وضع الأرض القانونى خلاف ما هو مثبت لديك بعقد التخصيص يكون من حقك رفع قضيه على الشركة و أسترداد اموالك فلا تخشى من التأخير فقط عجل بالسؤال فى الهيئة.

[mastar]

السلام عليكم ورحمة الله

اولا مشكور يا دكتور والله بنفهم فى الناس الوضع لكن فيه ناس غاوية يتنصب عليها وبيفرحوا بان الارض رخيصة ويعرفوش ايه اللى وراها
واخيرا ثبت الله اقدمكم على خطى النجاح

اخوك احمد عبد اللطيف